二手房評估的定義:

 采取房產(chǎn)價格評估的市場比較法,通過對同一樓盤的在售房源的掛牌價格,以及同類型樓盤的近期實際成交價格進行專業(yè)處理,換算出具體某個樓盤的平均單價,然后結(jié)合待評估房屋的實際情況,包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、其它特征因素,等等,計算出該房屋相對科學(xué)合理的市場參考價。

二手房評估方法:

目前市場上應(yīng)用最為廣泛的也是最為精確評估方法是市場比較法。在估算房價時參考的因素包括: 

1. 所在小區(qū)的均價,以及小區(qū)內(nèi)類似房屋的掛牌價和成交價格 

2.周邊小區(qū)類似房源的掛牌價和成交價格 

3.所在小區(qū)和所在板塊的房價走勢 

4.被估算二手房的特性,包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內(nèi)位置、景觀等等。 

對于上述因素,采用科學(xué)的統(tǒng)計理論和數(shù)學(xué)模型算法,計算出各因素對房價的影響程度。然后根據(jù)被估算房屋的具體特性,給出其盡可能合理的價格。

影響二手房價格的因素:

  1、地段及交通對房價的影響

  2、相同地段二手房與商品房價格的對比處于同一地段的二手房與商品房,在價格方面不受地理位置及交通因素的影響,其主要區(qū)別則是由房屋的房齡及戶型等決定。房齡在五年以上的二手房,與同樣樓層、朝向、面積的商品房相比,由于房型及小區(qū)環(huán)境存在一定差距而造成房價比商品房低,一般房價差距約在1000元/平米左右;房齡在五年以內(nèi)的二手房,與同樣情況的商品房相比,在房型及小區(qū)環(huán)境上并不落后,有時由于五年以內(nèi)的二手房具有裝修時尚、社區(qū)成熟等優(yōu)勢其價格與商品房相比差距也并不大。 

  3、居住環(huán)境及物業(yè)管理傳統(tǒng)二手房評估二手房評估手續(xù)① 法定依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《國有資產(chǎn)評估管理辦法》等②辦理程序1.業(yè)務(wù)接洽 2.對委托項目進行初步了解 3.確定評估目的4.簽訂評估委托書5預(yù)收評估費6.提供相關(guān)資料7.現(xiàn)場勘查核實  8.資產(chǎn)初步評定估算 9.雙方交流意見10評估報告定稿 11.出具評估報告12.付清評估費余額  13.提交評估報告