房改房往往擁有比較完善的配套設(shè)施和較為優(yōu)越的位置優(yōu)勢,因而受到很多購房者的青睞。但是由于房改房產(chǎn)權(quán)的特殊性,購買時應(yīng)該注意房改房產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)、查清房屋的歷史記錄,在辦理過戶時也應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎。

一、房改房的概念

房改房,又稱為已購公有住房,是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定,按照成本價或者標(biāo)準(zhǔn)價購買的已建公有住房。

房改房的實際面積一般會大于房產(chǎn)證上的面積,少部分實際面積小于或者等于房產(chǎn)證面積。因此,房改房在首次上市交易之前需要進(jìn)行重新測繪。

二、房改房的產(chǎn)權(quán)

房改房可以根據(jù)產(chǎn)權(quán)分為完全產(chǎn)權(quán)和部分產(chǎn)權(quán)。形成這種分類的原因與職工購房時的房改政策有關(guān)。職工參加房改購買房屋時,有市場價、成本價和標(biāo)準(zhǔn)價購房三種方式,而購房方式的不同決定了產(chǎn)權(quán)的差異。

購房時以市場價購買的住房,產(chǎn)權(quán)歸個人所有,可以依法進(jìn)入市場,按規(guī)定交納有關(guān)稅費后,收入歸個人所有。

購房時以成本價購買的住房,產(chǎn)權(quán)歸個人所有,一般住用5年后可以依法進(jìn)入市場,在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益金和按規(guī)定交納有關(guān)稅費后,收入歸個人所有。

購房時以標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房,擁有部分產(chǎn)權(quán),即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)。產(chǎn)權(quán)比例按售房當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價占成本價的比重確定。職工以標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房,一般住用5年后方可依法進(jìn)入市場,在同等條件下,原售房單位有優(yōu)先購買、租用權(quán),原售房單位已撤銷的,當(dāng)?shù)厝嗣裾慨a(chǎn)管理部門有優(yōu)先購買、租用權(quán)。在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益金,并按規(guī)定交納有關(guān)稅費后,單位和個人按各自的產(chǎn)權(quán)比例對售房收入進(jìn)行分配。

三、購買房改房的注意事項

1、了解房改房產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)

房改房是一種比較特殊的二手房,購房者在購買時除了在房管部門查詢產(chǎn)權(quán)證的真實性之外,還需要確認(rèn)原單位是否允許轉(zhuǎn)賣,因為有一部分當(dāng)初按標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房進(jìn)行房改時原單位保留了優(yōu)先回購權(quán)。

2、查清房屋的歷史記錄

房改房在土地證上沒有標(biāo)示出土地明確的使用年限,所以房屋的真實年齡很難確認(rèn)。但是購房者可以根據(jù)房產(chǎn)證和戶主的相關(guān)證件,到房管局交易大廳查詢該房屋的檔案,確定房改房的實際年齡,并且通過查詢?nèi)チ私夥课菔欠翊嬖诒徊榉夂偷盅旱那闆r等。

3、慎重辦理過戶手續(xù)

購房者在過戶前要了解原業(yè)主是否已經(jīng)按成本價補(bǔ)足分?jǐn)傎M用和土地出讓金。在交易過戶時,一定要注意產(chǎn)權(quán)過戶必須經(jīng)房屋土地管理部門辦理完畢才算完成。