在房屋買(mǎi)賣(mài)的過(guò)程中,出現(xiàn)過(guò)很多由于房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致一房二賣(mài)甚至多賣(mài)的現(xiàn)象發(fā)生。一房二賣(mài)是指賣(mài)家先后或同時(shí)以兩個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同,將同一特定的房屋出售給兩個(gè)不同的買(mǎi)房人。那么,買(mǎi)房應(yīng)如何避免一房多賣(mài)呢下面小編就過(guò)幾招給您,快來(lái)學(xué)一下吧。

 技巧一:先進(jìn)行預(yù)告登記

      為了解決“一房多賣(mài)”的問(wèn)題,我國(guó)法律規(guī)定了預(yù)告登記制度。根據(jù)《物權(quán)法》第20條規(guī)定:“預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動(dòng)產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后,債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的,預(yù)告登記失效。”由此可知,預(yù)告登記制度具有限制賣(mài)家與買(mǎi)房人簽約后再出售房屋并轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)給其他買(mǎi)房人的作用。

      在這個(gè)制度里,我們需要注意兩點(diǎn):

      1、預(yù)告登記需要雙方自主約定,其并非是法律上的強(qiáng)制性義務(wù),如果賣(mài)家不同意進(jìn)行預(yù)告登記,買(mǎi)房人的合法權(quán)益還是無(wú)法得到相應(yīng)的保障;

      2、預(yù)告登記后,必須在不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)進(jìn)行過(guò)戶登記,否則預(yù)告登記自動(dòng)失效。

      另外,如果買(mǎi)房人不確定自己所購(gòu)買(mǎi)的房子是否是“一房多賣(mài)”,也可以在買(mǎi)賣(mài)合同簽訂前,自行到房屋管理部門(mén)查證,以避免不必要的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。

技巧二:從多方面查探虛實(shí)

      購(gòu)房人可通過(guò)詢問(wèn)承租人或賣(mài)家、出租屋管理部門(mén)等途徑查實(shí)所購(gòu)的房屋是否已經(jīng)有人租賃,如果有人租賃,應(yīng)當(dāng)確認(rèn)承租人是否已經(jīng)與賣(mài)家簽訂買(mǎi)賣(mài)合同或者承租人是否已經(jīng)放棄行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等事項(xiàng),如果承租人已經(jīng)與賣(mài)家簽訂買(mǎi)賣(mài)合同或者承租人未放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),購(gòu)房人最好別再購(gòu)買(mǎi)該房。因?yàn)榍皟烧咝袨楹芸赡茏兿鄻?gòu)成“一房多賣(mài)”。

技巧三:采取資金監(jiān)管及資金托管

      買(mǎi)房人在買(mǎi)房時(shí)首先要及時(shí)網(wǎng)簽,嚴(yán)格采取資金監(jiān)管及資金托管的形式進(jìn)行交易。在這種方式里,買(mǎi)房人先將購(gòu)房的資金交至房地產(chǎn)交易登記中心的托管賬戶,等相關(guān)證件辦理完畢后,該賬戶才會(huì)把購(gòu)房的資金交給賣(mài)家。這種途徑類似于在網(wǎng)上購(gòu)物的一種支付模式,在這種模式下,如果賣(mài)家違約了,未把房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房人時(shí),購(gòu)房人的資金是無(wú)法交給賣(mài)家的。

技巧四:加重“一房多賣(mài)”的違約責(zé)任

      買(mǎi)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí),應(yīng)盡量明確“一房多賣(mài)”等禁止性規(guī)定,并加重此種行為的違約責(zé)任,同時(shí)要注意合同上是否加蓋正規(guī)公章,保證法律效力。

     總而言之,由于房屋的價(jià)值比較大,在防范“一房多賣(mài)”的問(wèn)題上,購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)很有必要進(jìn)行預(yù)告登記。同時(shí),也可以參照上述的其他技巧,以更好地維護(hù)自身權(quán)益,防范“一房多賣(mài)”給自己造成的經(jīng)濟(jì)損失。