近日,自然資源部出臺《關(guān)于進一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開工作的通知》(以下簡稱《通知》),此舉是否意味著自2021年開始實施的集中供地制度將被取消接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示,《通知》的發(fā)布不是要取消集中供地制度,而是優(yōu)化完善集中供地政策,更好地適應(yīng)當下房地產(chǎn)市場環(huán)境,進一步助力市場平穩(wěn)發(fā)展。

建立擬出讓地塊清單公布制度

土地供應(yīng)是房地產(chǎn)市場的命脈,集中供地制度的出臺是土地供應(yīng)端的重大變革。集中供地政策開始于2021年2月26日,彼時自然資源部要求22個重點城市試點實施住宅用地“兩集中”政策,即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動。此外在保證供應(yīng)規(guī)模的基礎(chǔ)上,各地發(fā)布出讓公告全年不得超過3次,實際間隔時間和出讓地塊數(shù)量要求相對均衡,以此長效調(diào)控房地產(chǎn)市場,實現(xiàn)“三穩(wěn)”預(yù)期。

《通知》的出臺引起了業(yè)內(nèi)廣泛熱議,被部分人士解讀為“集中供地制度將取消”。為此,2月3日,自然資源部相關(guān)人士明確表示,該文件不是要取消集中供地制度,而是優(yōu)化完善集中供地政策,更好地發(fā)揮充分公開披露信息對于穩(wěn)定和引導(dǎo)市場預(yù)期的積極作用。

《通知》顯示,集中供地需提前3個月集中公示清單,但可以全年一次或多次發(fā)布出讓公告。《通知》要求,因城施策安排計劃總量,凡商品住房去化周期長、土地流拍率高、市場需求明顯不足的城市應(yīng)控制供應(yīng)規(guī)模,其中已供應(yīng)未竣工住宅用地面積超過近3年平均完成交易量5倍的城市,應(yīng)從嚴壓縮計劃規(guī)模直至?xí)和９┑?。將建立擬出讓地塊清單公布制度,每次公開詳細清單對應(yīng)的擬出讓時間段原則上不少于3個月,給市場主體充足的時間預(yù)期預(yù)判;同時,詳細清單內(nèi)的地塊可以分批次出讓。

58安居客研究院院長張波對記者表示,從此次住宅用地出讓政策的調(diào)整來看,本次的優(yōu)化重點在于解除了全年供地次數(shù)的限制,本質(zhì)上并不是取消集中供地制度,而是更好地適應(yīng)當下房地產(chǎn)市場環(huán)境,發(fā)揮土地供應(yīng)對市場的調(diào)節(jié)作用,更好地促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

個別城市已經(jīng)調(diào)整供地節(jié)奏

近兩年,房地產(chǎn)行業(yè)的劇變令集中供地政策頗受考驗,受流動性壓力及疫情影響,土地市場逐漸步入低迷期。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示,在集中供地政策試點的第二年即2022年,已有部分城市調(diào)整了供地節(jié)奏,增加供應(yīng)批次,如無錫、南京、蘇州等地已施行5輪土拍,而全年22城集中供地計劃完成率僅近六成。

據(jù)記者了解,2022年已有個別城市發(fā)出了調(diào)整集中供地制度的信號。例如,2022年9月27日,長沙供地云官方通知,該平臺對地塊推介方式進行調(diào)整,今后不再按年度批次推介土地,更改為年度常態(tài)化持續(xù)更新推介。2022年10月28日,江西省住建廳發(fā)布《關(guān)于住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域落實強省會戰(zhàn)略支持南昌城市高質(zhì)量發(fā)展的若干政策措施》,提出將持續(xù)完善房地產(chǎn)政策,積極爭取國家有關(guān)部委支持,力爭將南昌從集中供地城市名單中調(diào)出。這是首個官方明確提出退出集中供地制度的城市。

“以往集中供地‘一刀切’的模式對市場的適應(yīng)性較弱,一年3次嚴格的集中供地,在市場熱度較高的情況下,對平穩(wěn)市場會起到積極作用,但是在市場降溫的背景下,尤其是在降溫較為明顯的城市,對于市場預(yù)期以及房企拿地意愿都有可能引起負面效應(yīng),因此需要進行制度層面的優(yōu)化?！睆埐▽τ浾弑硎?。

張波進一步分析指出,集中供地的目的是穩(wěn)定市場,從去年多個集中供地城市的情況來看,各地城投平臺進行托底的現(xiàn)象較為常見,初步統(tǒng)計2022年城投平臺拿地占比近三分之一,不少地塊雖然出讓成功但開發(fā)處于停滯狀態(tài),這本身對于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定很難起到正向作用。

中指研究院土地市場研究負責(zé)人張凱則表示,優(yōu)化集中供地的《通知》內(nèi)容,其實已經(jīng)在部分城市有所體現(xiàn),比如,北京在2022年最后一個工作日公示了2023年首批地塊。2月2日,成都市公布中心城區(qū)4月底前擬出讓住宅用地明細表,共計35宗住宅類用地,面積合計約1936畝。

長效機制有助于“三穩(wěn)”

“集中供地制度不能因為當下市場低迷就退出。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者表示,集中供地的初衷是引導(dǎo)各方預(yù)期,避免搶地導(dǎo)致地價過高從而推動房價。如今,在因城施策下調(diào)整供地計劃總量,可以給予地方更多自主供應(yīng)空間,為市場需求疲軟的城市提供去庫存間隙。同時,要求各地在3月底前向社會公開年供地計劃、在出讓前3個月公開詳細供地清單,有利于房企充分消化土地信息、優(yōu)化資金對接、提升投資效率,有利于提升房企拿地積極性,推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

張波認為,集中供地是推動行業(yè)健康發(fā)展的長效機制,有助于穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期?！捌鋵崈?yōu)化集中供地政策后,部分城市仍將會保持土地集中出讓的節(jié)奏,尤其是一些市場熱度上升明顯的城市,預(yù)計后期單次出讓的土地宗數(shù)仍將保持一定高位,以抑制房地產(chǎn)市場的熱度過快上升。部分市場降溫的城市則會優(yōu)化土地出讓次數(shù),少量多次的面市將更有利于市場的穩(wěn)定。”張波對記者表示。

記者了解到,已經(jīng)推出2023年一批次供地的杭州、蘇州和鄭州等仍然采用集中供地方式,同時供應(yīng)10宗以上住宅用地,但相較于2022年一批次的供應(yīng)量顯著下降。

張凱也認為2022年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)下降趨勢,土拍熱度亦隨之下降,房企現(xiàn)金流壓力加大。因此,適時完善和優(yōu)化原有的集中供地政策、放寬全年供地批次數(shù)量的限制、分批次供地有利于緩解房企的資金壓力、降低同批次地塊入市的競爭強度,有助于進一步穩(wěn)定房價、地價和市場信心。他預(yù)計,今年大部分城市都將分更多批次進行土地供應(yīng)。